Simulateur prêt immobilier

Comment fonctionne notre Simulateur prêt immobilier ?

Nous avons mis en place un outil simulateur prêt immobilier interactif et gratuit. Cela vous permet de simuler vos mensualités ou votre capacité d’emprunt pour un crédit immobilier. Vous obtiendrez immédiatement le résultat en fonction des informations que vous renseignez. Ainsi cela vous permettra d’essayer très rapidement différents scénarios en changeant quelques paramètres. (montant du prêt, durée, taux, etc… ).

Pour la banque et le taux que nous vous recommandons. Nous utilisons une technologie unique ECR qui se base tous les mois sur l’analyse d’offres de prêts, et actualisée en temps réel. Ainsi, vous pourrez savoir quels sont les taux actuels les plus attractifs du marché auxquels vous pouvez prétendre bénéficier. Cela dépendra ensuite de votre dossier qui sera étudié par la banque sollicitée.

Nous calculons également l’économie totale réalisée sur votre assurance de prêt si vous souscrivez l’offre la plus intéressante pour vous. L’économie réalisable est calculée par rapport au taux moyen qui sera proposé par votre banque. Le taux que nous nous vous proposons. Il s’agit d’un contrat qui sera accepté par votre banque et qui vous couvrira aussi bien. Et sans doute mieux, que l’assurance groupe de la banque qui vous fait le crédit immobilier.

Simulateur prêt immobilier

Comment simuler les frais de notaire de son achat immobilier ?

Les frais de notaire, également appelés frais d’acquisition, sont à prendre en compte dans le calcul du coût de votre achat immobilier. En effet, ils représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien. Ainsi que 2% à 3% pour un logement neuf. Ainsi, le montant de votre prêt immobilier dépendra également de ce coût. Afin d’emprunter suffisamment à la banque pour acheter votre bien immobilier et payer les frais de notaire. Cela arrive que vous ayez à emprunter plus que le prix du bien. (si vous avez un apport faible ou pas d’apport). Afin de financer les frais de notaire.

Les frais de notaire comprennent à la fois les impôts et les taxes, les émoluments, les frais et débours mais également la rémunération du notaire. Ces frais devraient donc être plutôt appelés “Frais d’acquisition” car seulement une partie est destinée aux notaires.

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Les impôts et les taxes

Ces droits d’enregistrement sont liés à votre acquisition immobilière et sont versés au Trésor public. Leur montant varie en fonction de votre situation géographique et également en fonction du type d’achat, si c’est un bien neuf ou un bien ancien.

Impôts et taxes pour un bien ancien
Droit départemental4,50 %
Taxe communale1,20 %
Prélèvement pour frais d’assiette et de contribution de sécurité immobilière0,19 %
Total5,89 %
Impôts et taxes pour un bien neuf
Taxe de publicité foncière0,715 %
Contribution de sécurité immobilière0,1 %
Total0,815 %

Anciennement appelé salaire du conservateur des hypothèques, la contribution de sécurité immobilière est due à l’Etat. Elle concerne la réalisation des actes authentiques d’enregistrement et de publicité foncière. Cette taxe s’élève à 0,1% du montant de l’acquisition avec un minimum de 15€.

Pour l’acquisition d’un bien neuf, le montant des impôts et des taxes est allégé et beaucoup moins important que pour un logement ancien. C’est pourquoi le montant des frais de notaire est nettement moins élevé pour un bien neuf.

Les émoluments de formalités, les frais et débours

Ils servent à rémunérer les différents intervenants en charge de la production de certains documents nécessaires dans le cadre d’un changement de propriété dont le montant total s’élève à 1200 € que ce soit pour un logement neuf, ancien ou pour un terrain.

  • Les émoluments : Contribution de sécurité immobilière, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisation, certificat sur le taux d’amiante ou de plomb, extrait du cadastre …
  • Les frais et débours qui sont une avance du notaire : acquisition de pièces administratives, une éventuelle intervention d’un géomètre expert, les démarches auprès du syndic de copropriété …
Émoluments, frais et débours
Débours400 €
Emoluments800 €
Total1200 €

Emoluments du notaire

Ces frais correspondent à la rémunération du notaire qui va dépendre du montant de votre acquisition. Ces “honoraires proportionnées” sont calculées en proportion du prix de vente selon différents paliers. Vous trouverez ainsi le calcul ci-dessous dont le montant total des émoluments sont soumis à la TVA. Par exemple ici, on considère un bien d’un montant de 200 000 € :

Émoluments du notaire
Calcul effectuéHonoraires
6 500 × 3,945 %256,425 €
(17 000 – 6 500) × 1,627 %170,835 €
(60 000 – 17 000) × 1,085 %466,55 €
(200 000 – 60 000) × 0,814 %1139,60 €
TOTAL HT2033,41 €
TVA à 20 %406,68 €
TOTAL TTC2440,10 €

Vous l’aurez compris la rémunération du notaire reste assez faible pour l’acquisition d’un bien ancien. Pour un bien neuf, la part des impôts et taxes est plus faible car pour ce type d’acquisition vous bénéficiez de frais réduits c’est pourquoi la part concernant la rémunération du notaire est plus importante que le reste.

frais acquisition bien ancien
frais acquisition bien neuf

Combien puis je emprunter pour un prêt immobilier ?

Vous pouvez vous demander au départ quelle somme vous devrez emprunter à la banque, mais il faut également savoir combien la banque acceptera de vous prêter. Lorsque vous demandez une étude auprès d’une banque celle-ci vous demandera des informations sur le financement du bien, si vous avez un apport, si celui-ci sera mis en location ou servira de résidence principale mais également des informations sur votre capacité à rembourser l’emprunt.

La banque devra donc étudier votre demande afin de s’assurer de votre capacité à rembourser votre emprunt et de pouvoir payer vos mensualités. En fonction de vos revenus nets (salaires, revenus fonciers, revenus locatifs …), elle pourra déterminer les mensualités maximums que vous pourrez avoir à rembourser mensuellement. Celles-ci ne devront pas dépasser un certain seuil pour que la part de vos remboursements mensuels ne dépasse pas 33% de vos revenus net.

simuler prêt immobilier

Pour diminuer le montant de vos mensualités, la banque pourra vous proposer d’augmenter la durée de votre prêt.
Attention : cela voudra dire que vous paierez plus d’intérêts ce qui augmentera le coût de votre emprunt. De plus, si vous souhaitez allonger la durée de votre prêt, votre banque vous proposera un taux d’intérêt plus élevé. Il est donc très important de bien choisir la durée de remboursement et le montant des mensualités de votre prêt immobilier pour savoir si vous pouvez prétendre emprunter le montant souhaité dans les meilleures conditions.

Voici un tableau comparatif du coût des intérêts de l’assurance emprunteur en fonction de la durée de remboursement de votre prêt. Dans ce cas précis, nous considérons un emprunt pour l’achat d’une résidence principale de 200 000 € pour un couple cadre non-fumeur de 30 ans.

DuréeTaux d’intérêt*Coût des intérêts*Taux d’assurance**Coût de l’assurance**
10 ans1,2%12 399,81 €0,12%2 368 €
15 ans1,22%18 979,20 €0,13%3 870 €
20 ans1,49%31 333,05 €0,15%5 878 €
25 ans1,60%42 895,70 €0,17%8 389 €
30 ans1,88%61 968,90 €0,20%11 888 €

* Nous avons calculé le coût des intérêts en fonction du taux le plus intéressant que vous pouvez bénéficier sur le marché avec la durée souhaitée

** Nous avons calculé le coût de l’assurance emprunteur en fonction du taux le plus intéressant que vous pouvez bénéficier grâce à une offre de Réassurez-moi

D’autre part, étant donné que la durée va fixer le montant de vos mensualités, celles-ci ne devront pas dépasser un certain seuil afin que vous puissiez les rembourser. On parle ici de capacité de remboursement qui dépend de vos revenus nets. La banque acceptera de vous octroyer un crédit immobilier si le montant des mensualités ne dépasse pas 33% du montant total de vos revenus nets.

Nous avons pour cela intégré un système de notation sur notre simulateur de prêt immobilier en fonction de vos revenus par rapport aux mensualités calculées. Cette note est purement indicative car d’autres éléments vont entrer en jeu vis à vis de la banque comme votre apport personnel, votre épargne, votre contrat de travail…

Quelles sont les profils qui obtiennent les meilleurs simulations ?

Le taux d’intérêt de votre banque et le taux d’assurance de votre prêt vont dépendre du montant et la durée de votre emprunt mais également de votre profil selon différents critères. Il faut comprendre que ces deux taux sont fixés en fonction de différentes variables qui vont déterminer un “risque”.

C’est à dire que le taux d’intérêt correspond à la rémunération de la banque et pour se prémunir en cas de défaillance de non-remboursement du prêt. Concernant le taux d’assurance, celui-ci est basé sur votre état de santé et le risque à ce que vous soyez en invalidité, en arrêt de travail… Votre assurance prendra alors le relais pour rembourser votre emprunt de manière intégrale en cas de décès ou de perte d’autonomie ou sur une certaine période en cas d’arrêt de travail ou d’invalidité. Ainsi, vous trouverez ci-dessous les différents critères afin d’obtenir le meilleur taux d’intérêt et le meilleur taux d’assurance :

Taux d’intérêt du prêt :

  • Votre situation professionnelle : Votre statut professionnel et votre contrat de travail sera un point essentiel pour obtenir une offre de prêt intéressante. En effet, si vous êtes salarié cadre en CDI, votre banque vous prêtera plus facilement la somme souhaitée à un taux compétitif car votre situation sera perçue comme plus sécuritaire pour la banque. La banque voudra s’assurer à ce que vous soyez moins exposé à un risque de perte d’emploi et d’incapacité financière à rembourser votre emprunt. Si vous êtes fonctionnaire, vous aurez aussi un dossier très rassurant. Si vous êtes étudiants, les banques proposent des offres spéciales de crédits étudiants.
  • Vos revenus : Ils seront déterminants afin de définir les mensualités de remboursement de votre emprunt. En effet, plus vos revenus (salaires, fonciers, locatifs…) seront élevés, plus vous pourrez obtenir des mensualités de remboursement importantes pour emprunter la somme souhaitée sur une durée réduite. Cela vous permettra de payer des intérêts sur une plus courte période et d’obtenir un taux d’intérêt plus intéressant. Sachez que vos mensualités ne devront pas dépasser 33% de vos revenus nets.
  • Votre apport personnel : Plus votre apport personnel sera important, plus vous aurez la possibilité de négocier votre taux d’intérêt. En effet, si la valeur de votre bien baisse vous devrez davantage d’argent à la banque en cas de revente du bien. Votre apport personnel est ainsi une sécurité complémentaire pour la banque qui diminuera le montant à rembourser en plus du prêt si vous faites une moins-value lors de la revente du bien.

Taux d’assurance de prêt :

  • Votre état de santé : La compagnie d’assurance souhaitera connaître votre état de santé afin de vous fournir une proposition définitive. Si vous êtes en bonne santé, non-fumeur, la compagnie d’assurance vous acceptera dans les meilleures conditions (sans surprime ni exclusions). Si vous avez du médical à déclarer, la compagnie pourra revoir le taux d’assurance à la hausse ou alors exclure certaines garanties en fonction de la pathologie ou du risque aggravé. Sachez que plus le capital à assurer sera important, plus les formalités médicales demandées par la compagnie d’assurance seront complexes (en dessous de 400 000 €, un simple questionnaire de santé vous sera demandé).
  • Votre âge : L’âge que vous aurez au moment de la souscription de votre contrat aura un impact très important sur votre taux d’assurance. En effet, un jeune en bonne santé pourra avoir un taux beaucoup plus intéressant qu’une personne âgée qui sera plus exposée à un risque d’invalidité ou d’arrêt de travail. Il faut savoir que les compagnies d’assurance peuvent choisir d’avoir des taux plus intéressants pour certaines tranches d’âge. Ainsi, vous pourrez obtenir un taux plus intéressant d’une compagnie à une autre en renseignant les mêmes informations.
  • Votre situation professionnelle : Le type d’activité professionnelle et votre statut professionnel seront un critère pour la compagnie d’assurance afin d’évaluer le risque. En effet, si vous effectuez une profession dite “à risques” (sécurité, manipulation de produits dangereux, métiers de l’aviation…), une surprime pourra vous être appliquée. Ainsi, un métier de cadre ou fonctionnaire de catégorie A moins exposé à des risques métiers permettra d’obtenir le meilleur taux d’assurance.
  • Votre situation personnelle : D’autres éléments seront pris en compte dans le calcul de votre taux d’assurance comme la pratique de certains sports à risques ou votre pays de résidence. En effet, vous pourrez demander à être couvert pour certains sports à risques moyennant le paiement d’une cotisation supplémentaire. Si vous vivez dans un pays dit “à risques” selon le Ministère des Affaires Etrangères, vous pourrez également vous voir attribuer une surprime.

DÉCOUVREZ VOTRE TAUX D’ASSURANCE DE PRÊT

Quel prêt choisir pour sa simulation de prêt immobilier ?

Pour financer l’acquisition de votre bien immobilier. La banque pourra vous proposer différents types de prêt qui seront plus adaptés à votre situation. En effet, il existe plusieurs types de prêt. Qui vous permettront de bénéficier d’un plan de remboursement plus souple selon votre projet immobilier.

Voici les principaux types de prêt que vous pourrez obtenir auprès d’un organisme prêteur :

  • Le prêt amortissable : c’est le prêt le plus classique que vous pouvez avoir avec un remboursement lissé sur toute la durée du prêt. Il est également possible d’inclure un différé qui correspond à une période pendant laquelle le prêt est débloqué mais vous ne le remboursez pas encore ou uniquement les intérêts. Ce différé peut vous être accordé par la banque dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) pour un bien en construction, ce qui vous permettra de rembourser votre emprunt une fois que le bien sera construit. La durée de remboursement de votre emprunt pourra être sur 30 ans maximum avec un différé plus ou moins long qui sera défini à l’avance dans votre offre de prêt. C’est ce type de prêt qui est pris en compte dans notre simulateur de prêt immobilier.
  • Le prêt in fine : ce type d’emprunt est moins courant car vous rembourserez la totalité du montant emprunté à la fin de la durée du prêt. C’est à dire que vous pouvez rembourser ou non que les intérêts pendant la durée du crédit et qu’au terme du prêt, vous payerez en une seule fois la totalité du montant emprunté à la banque. Le prêt in fine est surtout utilisé dans le cadre d’un investissement locatif afin d’optimiser les déductions fiscales. En effet, le montant perçu des loyers pourra être versé sur un produit de placement prévu (assurance vie, bon de capitalisation… ). En plus d’obtenir une déduction fiscale sur le paiement de vos intérêts, vous pourrez bénéficier du placement de vos revenus.
  • Le prêt relais : Il arrive parfois de vouloir acheter un nouveau bien avant la revente du bien occupé actuellement. Pour cela, la banque propose des crédits sur une courte durée permettant d’acheter le nouveau bien avant la revente de l’ancien bien qui permettra de rembourser le crédit dès que le bien sera vendu. La totalité de la somme empruntée sera alors remboursée lors de la vente de l’ancien bien immobilier. Ce prêt est généralement accordé sur une période de 24 mois maximum laissant suffisamment de temps à l’emprunteur de revendre l’ancien bien. Ce prêt à la même structure qu’un prêt in fine mais est accordé sur une courte durée. Il est possible de compléter ce prêt par un autre prêt classique si le nouveau bien est plus cher que l’ancien bien à revendre.
  • Le prêt à paliers : grâce à ce type de financement, vous pourrez adapter vos mensualités sur plusieurs périodes. Cela vous permettra d’avoir des mensualités plus faibles au début ou plus élevées selon votre besoin. Les caractéristiques de ce prêt sont identiques à un prêt amortissable en dehors du montant des mensualités qui pourront être plus ou moins élevées en fonction de certaines périodes définies à l’avance. Il est généralement couplé avec un prêt complémentaire sur une plus courte période de fait à ce que les mensualités remboursées soient identiques tout le long du remboursement de ces deux emprunts. Vous rembourserez ainsi des mensualités plus faibles au début pour votre prêt à paliers pendant le remboursement du prêt complémentaire. Une fois celui-ci remboursé, le montant des mensualités du prêt à paliers seront plus élevées jusqu’à la fin du crédit comme dans le schéma présenté ci-dessous :
  • Les prêts complémentaires : ce sont des prêts qui peuvent être souscrit en plus d’un crédit principal ou de votre apport personnel pour financer l’achat d’une résidence principale ou pour un investissement locatif. Ils sont uniquement destinés à l’achat d’un bien immobilier pour ainsi bénéficier de taux préférentiels et alléger le coût de votre crédit. Il existe ainsi, le Prêt d’Accession Sociale, le prêt à taux zéro, le prêt patronal … En dehors de leur taux avantageux, ceux-ci restent des prêts classiques qui doivent être remboursés sur une période définie à l’avance et qui peut se faire en parallèle du remboursement de votre prêt principal.

Retrouvez l’ensemble des prêts complémentaires en détail

Comment calculer son taux d’assurance ?

Dans plus de 98% des cas, votre banque exigera que votre prêt soit couvert par une assurance de prêt immobilier. Qu’il s’agisse d’un prêt pour un investissement locatif, une résidence principale ou un projet professionnel. Votre banque ne vous accordera pas de crédit si vous n’avez pas d’assurance emprunteur. Savez que vous avez le droit de choisir une assurance en dehors de la banque avant votre prêt mais aussi de changer facilement d’assurance. Voici les lois en vigueurs pour défendre vos droits :

La loi Lagarde

Grâce à la loi Lagarde, vous avez la possibilité de souscrire une assurance en dehors de votre banque. Au moment de la souscription de votre emprunt. Vous n’êtes donc pas obligé de souscrire l’assurance-groupe que vous propose la banque. Vous pouvez souscrire une délégation d’assurance qui vous permettra d’effectuer des économies pour un contrat qui vous couvrira aussi bien voire mieux qu’avec la banque. La banque n’a pas le droit de changer le taux d’intérêt qu’elle vous a proposé.

La loi Hamon

Si vous avez souscrit l’assurance de votre banque dès le début. Sachez que vous pourrez effectuer un changement d’assurance dans les 12 premiers mois suivant la signature de votre offre de prêt grâce à loi Hamon. Votre banque ne pourra refuser ce contrat si il propose des garanties équivalentes. Aucun frais de changement d’assurance ne pourra être demandé par votre banque.

La loi Sapin 2

Grâce à l’adoption du principe de résiliation annuelle. A partir du 1er janvier 2018, les emprunteurs pourront résilier leur contrat d’assurance emprunteur pour lui en substituer un autre de leur choix. A chaque date anniversaire du prêt (date de signature de l’offre de prêt), et ce pendant toute la durée de leur prêt.

Il faudra néanmoins prévoir un préavis de 2 mois. Ainsi que de respecter une équivalence de garanties entre le contrat choisi et celui que propose la banque prêteuse.

Quelles garanties choisir pour ma simulation d’assurance de prêt ?

En fonction de votre projet immobilier, différentes garanties seront exigées par le banque. Ceci afin que le contrat d’assurance vous couvre suffisamment bien.

Pour un investissement locatif, la banque demandera à ce que vous soyez uniquement couvert sur les garanties Décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). Étant donné que vous percevez les loyez de ce bien en location. Il ne sera pas nécessaire d’avoir des garanties supplémentaires. Le loyer que vous percevez est en quelque sorte une garantie pour la banque. Elle pourra être utilisé pour rembourser votre emprunt en cas d’invalidité ou d’arrêt de travail.

Pour l’achat d’une résidence principale. Il sera nécessaire de souscrire en plus des garanties Décès et PTIA. Les garanties IPT et ITT afin que vous soyez couvert en cas d’invalidité ou en cas d’arrêt de travail.

Enfin, certaines banques exigent des garanties complémentaires pour un achat résidentiel :

  • la garantie IPP permettant de vous couvrir sur un taux d’invalidité compris entre 33 et 66%. Elle complète la garantie IPT qui vous couvre sur un taux d’invalidité supérieur à 66%.
  • l’Option + qui permet de vous couvrir sur les maladies du dos et psychologiques en cas d’arrêt de travail.

Quelle quotité choisir pour ma simulation d’assurance d’emprunt ?

Si vous êtes deux emprunteurs. La banque vous demandera dans la plupart des cas que vous soyez tous les deux couverts à hauteur de 100%. Votre prêt doit être couvert entre 100% et 200% sur toute la durée du prêt. Si vous empruntez à deux, la banque pourra dans certains cas accepter. Soit que l’un soit couvert à hauteur de 60% et l’autre à 40% tant que le total soit égal à 100%. Pour définir cette quotité d’assurance de prêt immobilier. Elle se basera en général par rapport au revenu de chaque emprunteur et fixera la quotité la plus élevé à l’emprunteur ayant le plus gros revenu.

Vous pouvez utiliser un simulateur d’assurance de prêt immobilier afin de comparer les garanties et les tarifs. Nombre de ces comparateurs sont accessibles gratuitement et sans engagement sur Internet.

Afin d’obtenir une simulation de prêt hors assurance, vous pourrez indiquer 0% dans la case “Taux d’assurance”. Vous obtiendrez ainsi la mensualité et le coût de l’emprunt hors assurance. Par conséquent cela vous permettra de comparer les offres des différentes banques. Si vous souhaitez indiquer un taux d’assurance que vous avez obtenu. Il conviendra bien d’additionner les deux taux si vous empruntez à deux, en fonction de la quotité.